terça-feira, 4 de outubro de 2016

FII de Papéis - alto DY, mas...

Buenas galera!

Como já publiquei, minha carteira financeira (sem os imóveis) tem cerca de 15% de FIIs, que é a segunda classe de ativos que mais invisto atualmente, a primeira é RF. Então, obviamente FIIs não teriam esse lugar de destaque se não fosse de meu interesse.

Bom, preferências à parte, neste post gostaria de avaliar a evolução das cotas patrimoniais dos FIIs de Papéis para entender o que está ocorrendo com o valor desses FIIe se o DY está realmente compensando.

Desde já, deixo claro que não tenho nada contra eles, inclusive tenho alguns na minha carteira.

Abaixo seguem gráficos com a evolução das cotas patrimoniais de alguns FIIs de Papéis. Escolhi os FIIs pela liquidez e avaliei os últimos cinco anos (quando possível). No gráfico da esquerda plotei a variação nominal destas (com alguns ajustes) e no da direita a sua variação percentual.

 Notas:
  • BCRI11: inicio em 07/15 com a cota a R$ 100,00
  • CPTS11: inicio em 09/14 com a cota a R$ 100,00
  • HGCR11: dividi o valor da cota por 10 para não distorcer o gráfico, e melhorar a avaliação
  • JSRE11: em 30/09/14 incorporou BJRC11 e JSIM11 e desdobrou as cotas em 1:10. Para melhorar a visualização deixei todas as cotas na mesma base, ou seja, dividi as cotas anteriores ao desdobramento por 10. Este FII tem cerca de 55% do PL em recebíveis, 25% em cotas de FIIs, 1,4% em imóveis para locação e o restante em fundos de renda fixa, por isso alguns não consideram JSRE11 como FII de recebíveis, mas entendo que deva ser avaliado como tal
  • KNCR11: em 07/14 desdobrou as cotas em 1:10. Para melhorar a visualização deixei todas as cotas na mesma base, ou seja, dividi as cotas anteriores ao desdobramento por 10
Noto que, com a exceção do XPGA11, os demais FIIs tiveram valor das cotas patrimoniais caindo, ou sem uma evolução que acompanhasse ao menos o IPCA. A minha opinião é que o cotista, embora esteja recebendo um DY elevado, está 'perdendo' patrimônio uma vez que o PL não acompanha a inflação. Lembrando que valor e cotação não são a mesma coisa.

Avaliando as cotas patrimoniais dos FIIs de Tijolo, por ex., veremos que o valor também diminui, porém, isso deve-se à avaliação patrimonial, e espera-se que o patrimônio do fundo acompanhe (ou supere) a inflação, ao longo do tempo. Já nos recebíveis isso isso não ocorre pois o capital pago pelo devedor não é corrigido, uma vez que o rendimento é distribuído e/ou gasto nas despesas do FII.

Em conversa com o RI de alguns FIIs (aqueles retornaram meu contato), as informações foram de acordo com o que escrevi acima e, a sugestão lógica para manter o valor, seria o cotista reinvestir ao menos a perda com a inflação em novas cotas.

Então, avalio que o DY de um FII de recebíveis não é líquido e preciso destinar parte dele para a manutenção do patrimônio.

Você concorda?

Por fim, quero reforçar novamente que não tenho nada contra os FIIs de Papéis. Acho que é uma boa opção de investir de forma diversificada em recebíveis, e tenho cerca de 15% deles na minha carteira (JSRE11, KNCR11, FEXC11B), além de ter AGCX11 que possui 1/3 do PL em recebíveis. 

OBS: não considere esta postagem como uma recomendação de investimento até porque não sou habilitado para tal, o intuito é criar uma discussão sobre o tema para o crescimento de todos.

Um abraço e, como ando meio nostálgico, hoje All Along The Watchtower (Lenny Kravitz & Eric Clapton - 1999).

17 comentários:

  1. IV,

    OS fiis a grosso modo se comportam como papéis pré fixados ...

    Lembrando só que no caso de FIIs com bastante concentração de papel é bom dar uma olhada nos emissores .. o FEXC.. tem uns CRIs da PDG.. vai ter problema pra receber isso ...

    Abs,

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    1. Buenas, Oshiro! Pois é, os FIIs são bastante impactados pelas taxas de juros. As ações também são afetadas, mas acho que pela baixa liquidez comparada às ações, os FIIs são mais impactados.

      O pior que tenho algumas migalhas de FEXC11B. Mas pouca coisa.

      Abraço!

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  2. Bom dia IV,

    quando comecei estudar sobre os FIIs, e quando decidi investir, tive receio dos fundos de recebíveis, pareciam tem uma forte relação com subprime hehehe mas hoje tenho alguns em carteira.

    Vejo duas situações pra te-los:

    1º - Na formação do patrimônio, onde todo rendimento, independente da origem, é reinvestido, pra formar a bola de neve;

    2º - Na manutenção do patrimônio pós IF. Sabemos que sempre vai ser importante reinvestir um percentual dos ganhos, no mínimo a correção da inflação, sendo assim, recebíveis pagando excelentes retornos sem incidência de IR seriam o produto ideal para essa reposição de inflação.

    Acredito que não há, para o pequeno investidor, outra forma de investimento que reponha a inflação e ainda pague 8%, 9% as vezes até mais, de juros reais como os recebíveis, isso sem falar na isenção de IR que ainda existe (até quando não sei). Hoje penso que em uma carteira diversificada esses fundos tem espaço.

    Uma dúvida que tenho: Achei que a medida que o capital fosse sendo pago pelos devedores, ficariam no caixa do fundo para novas aquisições, no caso de de fundos sem prazo para encerramento, já que não são rentabilidade e sim o capital sendo pago.

    abraço

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    1. Buenas, Gaúcho! Eu também tenho alguns FIIs de recebíveis na minha carteira, mas me mantive afastado até quase a metade desse ano.

      Quanto à sua dúvida, você está correto. Depois que li seu comentário, reli o post vi que realmente tinha dado uma conotação diferente da que eu queria. Sendo bem hipotético, supondo que um FII inicie captando 100 milhões no mercado para investir por 3 anos numa CRI que pague 30% no período. Após os 3 anos os cotistas terão recebido os 30% descontados de despesas, taxas, etc., e o capital de 100 milhões será reinvestido. Isso é um exemplo hipotético, mas veja que esses 100 milhões perderam um pouco de valor real devido à inflação, então é a essa perda que me refiro. Nada impede que exista perda real nos FIIs de Tijolo também, mas acredita-se que imóveis não percam para a inflação no longo prazo.

      Um FII de recebíveis que paga 13% ao ano, com uma inflação de 7% estaria pagando cerca de 6% real. Assim, um FII tijolo que pague 7% ao ano estaria pagando mais

      No final de 2015 houve uma proposta (Sen. Romero Jucá) para passar a incidir IR sobre os rendimentos de FIIs, entre outras aplicações. Depois, com o impeachment, isso ficou parado, mas acredito que no futuro, teremos incidência de imposto de renda sobre os proventos dos FIIs, dividendos, LCAs, LCIs, etc. Temos que aguardar para ver.

      De qualquer forma, valor e cotação não anda juntas e acho que os FIIs de recebíveis são uma boa alternativa para compor a carteira. Na minha estratégia, servem para acessar recebíveis de forma diversificada e qualificada, então, procuro avaliar o gestor e os papéis (embora tenha FEXC11B - kkk).

      Abraço!

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    2. opa agora foi entendido, está perda no capital que devemos ficar atentos no longo prazo.

      Obrigado IV!

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  3. Papel = Analise de dívida

    Não repõem inflação " Principio básico da escassez relativa" um terreno tem limitações físicas, porem a quantidade papel não! ou seja quanto mais papel temos na economia + maior será oferta pelo terreno consequentemente elevação do preços do mesmo.

    Vai existe período que terrenos tendem estar sobrevalorizados e outros que estariam subvalorizados ou seja segue-se média para saber valor justo.


    Resumo da obra: Porque papel não repõem inflação? porque criação do mesmo é muito maior do que números de terrenos na paulista ou faria lima.

    O que leva terceira constatação, para que serve um FII de papel?: Para receber dinheiro enquanto todos outros FII de tijolos amargam vacância e consequentemente ter fluxo perene.

    Revestimento tanto em tijolo quanto em papel:No ciclo imobiliária de alta tijolo repõem inflação e no de baixo não.
    Neste quesito se usa papel para manter fluxo de caixa para compra de tijolos descontados ou afetados por vacância.

    Resumo: Papel não é capaz de repor inflação no longo prazo, mas se mitiga este risco com reaplicação dos valores.


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    1. Buenas MdD! Não entendi direito sua colocação:
      "Resumo da obra: Porque papel não repõem inflação? porque criação do mesmo é muito maior do que números de terrenos na paulista ou faria lima."
      Se hoje você tem R$ 100,00 hoje, no ano que vem você terá (R$ 100,00 - inflação) isso em poder de compra. No caso do gestor do FII, a grosso modo, é isso que ele tem ao longo do tempo, no máximo 5% a mais que é o que ele pode reter por lei (distribuição de 95% dos lucros).
      No restante concordo plenamente, e entendo que uma carteira equilibrada comporta FIIs de Papéis também. Como comentei na resposta ao Gaúcho, eu estava fora dessa classe de FIIs até maio/16, mas por estratégia minha, assim como estava fora de Shoppings e Logística e hoje estou posicionado nesses setores também.
      Agradeço sua colaboração, pois este era o intuito do post, criar uma discussão para crescimento de todos!
      Abraço!

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    2. Primeiro tu precisa definir o que é inflação.
      Como é ensinado na escolas " Inflação = aumento de preços.

      Como realmente funciona: Inflação = aumento de oferta monetária " Crédito" .

      Escassez relativa = Numero limitado de terrenos para uma oferta de dinheiro grande na economia, resultando na elevação do preços de terrenos por lei de oferta e demanda.

      Terreno = lastro
      Papel = Apesar de existir lastro imobiliário por de trás como garantia, seria um instrumento de dívida imobiliária, pode se criado indefinidamente em um ciclo expansionista.

      Quando numero de recebíveis aumenta junto oferta de dinheiro, existe na outra ponta um numero limitado de oferta de terrenos.
      Mais dinheiro na economia ( - ) oferta de terrenos = Elevação dos preços dos tijolos.

      O que estou exemplificando é que o fundo imobiliário de tijolo sempre foi lastreado em um terreno e bem físico.

      Como a oferta física sempre será limitada, consequentemente com mais dinheiro na economia " Expansionismo" resulta em elevação dos preços dos terrenos " pela lei de oferta e demanda.

      O Principal investido ou seja valor da cota: Tende ser corrigido pela inflação , já que existe uma quantidade limitada de terrenos na economia para uma oferta monetária de dinheiro cada vez maior.

      Inclusive é isso que faz com que uma casa nos anos 90 custe 3 vezes mais hoje.

      Outra coisa que tu precisa ter em mente é que o custo da construção encarece ao passar dos anos.

      Para construir uma casa hoje se gasta valor X , mas daqui 10 anos gastara muito mais, este valor final será repassado paro valor final encarecendo custo do bem no mercado.

      Porque papel não corrigi inflação : Porque o principal aquilo que você investe não esta sujeito ao principio de escassez relativa ou seja pode ser criado indefinidamente independe das limitações físicas.

      Lastro em dívida pode ser criado indefinidamente, terrenos não.

      A solução que incorporadores: Estão achando para questão do encarecimento da mão de obra + escassez de terrenos é redução da área útil.

      Maximização da área útil :Compra-se um terreno e construi 8 apartamento em vez de 4.

      Espero que tenha entendido porque tijolo consegue repor inflação e papel não.
      Tudo se resume ao lastro físico.

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    3. Simplificando se compro um papel hoje que vale 100 reais no futuro estes mesmo 100 não tendem a não ter mesmo poder de compra.
      Agora principal dos FII de tijolos em teoria 100 tendem a ser corrigidos pelas avaliações patrimônios posteriores.

      Ou seja valor do bem principal é corrigido pela inflação com passar do tempo: Lastro físico terreno e imóvel, lógico que tem de tirar da conta depreciação do bem, mas mesmo assim principal não fica intacto como papel.


      Resumindo se tu comprar uma cota empreendimento que esta avaliado em 100 reais, supondo que dívida este valor pelo numero de cotas " 100" teremos valor de 1 reais por cota correto.

      Daqui 10 anos rola avaliação positiva no terreno, este se valoriza e a construção sofre pouca depreciação, quanto ira custar este FII? Vai custar 150 ou mais.
      Resumindo houve uma avaliação patrimonial positiva.

      No FII de papel não existe avaliação patrimonial positiva ou negativa, sendo assim mesmo 100 de ontem são os mesmo 100 de hoje.




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    4. Concordo, acho que estávamos falando a mesma coisa com palavras diferentes.

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    5. Concordo, acho que estávamos falando a mesma coisa com palavras diferentes.

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  4. Olá IV,

    Tentei entender a sua lógica, realmente não entendi.

    FIIs de Papel = Lastreados em dívida. IPCA + Prêmio. Simples.

    FIIs de Papel não são instrumentos que aumentarão o patrimônio com aumento do valor de cota, e sim geradores de fluxo de caixa.

    Partindo desta premissa, você entende os benefícios de tê-los em carteira.

    Abraço

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    1. Buenas, VDC! Vamos lá, em primeiro lugar eu gosto de FIIs de Papéis, inclusive tenho cerca de 15% da carteira neles. Como disse o Mestre dos Dividendos, eles são bons para manter o fluxo de caixa.

      "FIIs de Papel = Lastreados em dívida. IPCA + Prêmio. Simples." - depende do indexador da dívida.

      Você tem lá suas duas casas para venda, correto? Vamos supor que você venda uma por R$ 100.000,00 em 100 parcelas de R$ 1.000,00 + um juro "x" e alugue a outra por um aluguel "x" (com mesmo valor do juro "x"). Durante esses 100 meses, você gasta, tanto o juro "x" como o aluguel "x", e guarda o capital recebido, ou seja, os 100 mil. Concorda que depois desses 100 meses a casa locada provavelmente estará valendo mais que os 100 mil? Esqueça que possa haver crise imobiliária, etc. porque o horizonte que pensamos nos FIIs é bem maior que 100 meses (pelo menos eu). Essa é a análise que procurei fazer FII de Papéis e Tijolo.

      Minha opinião é que parte dos proventos dos FIIs de Papéis devem ser reaplicados para a manutenção do patrimônio real. Talvez eu, você e outros investidores que estão em fase de acúmulo de patrimônio não sintam diferença nisso porque reinvestimos 100% dos proventos.

      De qualquer forma, o objetivo do post era esse mesmo, criar uma discussão. Obrigado pela contribuição!

      Abraço!

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    2. Fala IV,

      Aqui é discussão sadia, 'tamo junto'!

      Boa notícia: Exclui seu blog do meu blogroll, adicionei de novo, e funcionou: Agora vejo as suas atualizações!

      Ficará mais fácil comentar aqui.

      Um abraço

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    3. Buenas, VDC! Com certeza! Tanto que estou revendo meus conceitos sobre a importância do PL.
      E também revendo meu conceito sobre o Nod (Basster) - recebi um vídeo onde ele fala sobre importância do PL e DY que achei interessantíssimo o ponto de vista dele. Obviamente discordo em partes kkkk!

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  5. IV, estava montando o ranking, mas não vi seus valores absolutos, apenas percentuais.

    "Investir para Viver: IV investe para viver, e não vive para investir rsrs (desculpe o péssimo trocadilho). IV vem avaliando se o yield dos FIIs ainda compensa, mas digo com toda propriedade: Esqueça o preço, foque em valor. Ele fez uma análise de XPGA como sendo o único FII de Papel que teve baixa, mas isto se deve a alguns CRI que tiveram problemas, mas cujo bem esta em poder do FII. XPGA ainda esta bem abaixo do seu VP, e é uma das minhas apostas. Vale a pena ler a discussão em seu blog, eu participei dizendo “não entendi nada”, isto mostra o quão bom eu sou em investimentos."

    Se postar valores me avisa que te adiciono no próximo.

    Abraço

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    1. VDC, vou postar sim. Inclusive estou finalizando um blog sobre meus aportes em FIIs desse mês e vou colocar a carteira total em valores absolutos. Aí você terá o inicial e poderá ver a variação para o próximo mês.
      VDC, o XPGA foi o único FII dos que avaliei que teve aumento no PL, ou seja, exclusivamente por essa análise seria meu preferido.
      Abraço!

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