segunda-feira, 8 de maio de 2017

Imóveis entram na carteira?

Buenas galera! 

Com dívida, eu me sinto preso!!!
Nesse mês a previsão é de uma baixa nas comissões recebidas na ordem de 20%, então vou raspar o que tiver para cobrir a prestação da terra. O lado bom é que terei pago 67% da cota. Essa descapitalização, obviamente tem um impacto na minha carteira, como postei em março, minha carteira encolheu. Mas e meu patrimônio? Imóveis entram ou não na carteira? O que eu penso sobre isso?


Imóveis entram na carteira?

Sim, na minha opinião, imóveis entram na carteira, desde que sejam adquiridos para investimento. A grande dificuldade é de atribuir um valor de mercado a eles, pois, pela sua baixa liquidez e sua exclusividade, fica difícil precificá-los. Por isso, eu divido minha carteira em Carteira Financeira e Carteira Global.


Carteira Financeira:

Nela entram apenas os ativos que podem ser precificados facilmente, tais como Ações, ETFs, FIIs, Tesouro Direto, CDBs, LCAs, LCIs, Debêntures, Ouro, Dólar, Euro, etc. Mesmo aqueles que não têm liquidez diária, pois, embora não seja possível resgatá-los de imediato, é possível precificá-los.

Carteira Global:

Aqui, além dos ativos da Carteira Financeira, coloco os imóveis que tenho para investimento. Então, se tiver imóveis para locação, terrenos, áreas rurais, etc. entram nessa carteira. Não entram aqui a casa onde moro, automóvel, barcos, nave espacial, moto, skate, prancha de surf. Embora a residência e veículos, contabilmente, sejam ativos, a maioria da galera da finansfera só considera ativo o que coloca dinheiro no bolso, de acordo com Robert Kiyosaki. Eu também concordo com isso, uma vez que o foco aqui não é apresentar um balanço auditável e, sim, buscar a IF.

Terreno coloca dinheiro no bolso?

Sim. Colocar dinheiro no bolso, não quer dizer criar um fluxo de caixa. Por isso, um terreno vai colocar dinheiro no bolso, desde que valorize ao longo do tempo. E se não valorizar? Não é impossível, mas é improvável - até hoje nunca vi isso ocorrer com quem comprou para longo prazo. Já vi pessoas que compraram sem condições e tiveram que vender às pressas. Aí perderam dinheiro, mas isso foi fruto da falta de planejamento e não do terreno (ou de qualquer outro imóvel).

Eu entendo que todo o investimento com marcação à mercado, quer seja renda variável, fixa ou imóveis tem que ter um bom planejamento que começa com a reserva de emergência. É a reserva que vai garantir que você não precise queimar um ativo, permitindo que você espere um momento melhor para vendê-lo.

Patrimônio x Ativo:

Em síntese, eu considero todos os ativos na minha Carteira Global mas não todo o patrimônio. Veículo e residência são bens patrimoniais, mas não considero ativos pois não colocam dinheiro no bolso. Assim, no meu entendimento, todo ativo é um patrimônio, mas nem todo o patrimônio é um ativo.

Hoje, um clipe onde impera a simplicidade, porém com muita qualidade - três acordes são suficientes se bem tocados. Stray Cats - Rock This Town

13 comentários:

  1. Também acho que imóveis destinado a investimento devem entrar na carteira, sendo melhor contabilizado pelo seu valor de mercado deduzido de eventual dívida relacionada à aquisição do imóvel.

    Claro que obter o valor de mercado de um imóvel nem sempre é tarefa fácil, mas há casos em que é possível fazer isso de forma relativamente precisa.

    Por exemplo, tenho um apartamento destinado para aluguel que fica em um condomínio de classe média, onde há mais de 400 outras unidades, então fica fácil achar uma boa quantidade de unidades a venda para comparar o preço. Faço esse levantamento anualmente.

    No fim das contas imóvel (para investimento) é dinheiro, mesmo que com liquidez mais baixa. Mesmo assim, ainda há certas aplicações financeiras com liquidez mais baixa que um imóvel, como um CDB de 5 anos, por exemplo.

    Abraços!

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    1. Buenas, SM! Faz tempo que eu não avalio meus imóveis, mas faço da mesma forma, pelo menos tenho uma estimativa. O valor real, somente quando formos negociá-los.

      Quanto ao CDB de 5 anos do seu exemplo, a diferença é que você sabe na contratação a liquidez, ou seja, você tem que provisionar um valor que ficará "preso" por x anos. Já o imóvel, você não sabe quanto tempo leva para liquidá-lo.

      Abraço e sucesso!

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  2. Concordo em relação aos imovéis, mas o que se vê por ai é o cara colocar o imovél que mora na conta rsrs

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    1. Buenas, SP! Pois é, eu também não concordo, mas cada um cada um...

      Abraço e sucesso!

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  3. Aí temos que ver as definições né?

    - Imóveis entra em CARTEIRA se for um ativo, ou seja, está lá para gerar renda. Mesmo se ele estiver vago, se for para este fim, então é um ativo. XTED é um ativo não é? Mesmo sem renda, logo...

    - Agora se o cara quer colocar como patrimônio o imóvel onde mora, o entendimento está correto. Mas como Patrimônio e não como carteira.

    - Sobre a questão da precificação, eu sigo a mesma lógica da Declaração do Imposto de Renda. O valor que coloco é somente o que saiu do meu bolso até aquele determinado momento.
    O problema de colocar a "média" do preço de anuncio, são vários: nunca o imóvel é fechado pelo preço de anuncio, existe a taxa de corretagem em torno de 6%, existe o imposto de renda sobre ganho de capital, além sim, do fato de que, no final das contas, cada unidade de imóvel é unica, pois mais que tenha outras parecidas no mesmo prédio ou condomínio.

    Eu acompanho o valor de anuncio das unidades do mesmo prédio que meu apartamento, até para sentir o mercado, mas gosto de "ser pessimista" quanto a isso.. prefiro ter esse controle do que já saiu do meu bolso..

    Abraços!!



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    1. Buenas, PJ! Concordamos em quase tudo... o que sai do bolso eu considero o investido, já a média de mercado o valor atual, assim você tem uma ideia da valorização ou desvalorização que está tendo na operação.

      Também subestimo o preço, pois normalmente o preço de pedida não é o preço de negociação, além dos custos. Agora, para termos certeza, só fazendo a venda, mas até hoje, só vendi uma vez.

      Abraço e sucesso!

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    2. O problema de adotar a metodologia da Receita Federal é que você vai incluir como aporte no imóvel o valor que você paga de juros. Se for um financiamento longo com juros altos, após 20 anos, por exemplo, você vai ter pago R$ 500 mil, mas o imóvel vale R$ 200 mil, então sua carteira vai estar inflada.

      O valor de mercado espelha melhor o que você tem de dinheiro no bolso e retrata de alguma forma o rendimento desse tipo de ativo, que é valorização (além do aluguel, se cabível).

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    3. Mas ministro, pensa assim: Juros é o custo do dinheiro no tempo. Vou citar meu apartamento como exemplo:

      - Valor de mercado (média dos anúncios): R$ 400K

      - Quanto já saiu do meu bolso: R$ 215K
      - Saldo devedor do financiamento: R$ R$ 115K
      - Valor total a pagar do financiamento (soma das parcelas restantes): R$ 150K


      HOJE, para eu quitar meu apartamento, terei que desembolsar mais R$ 115K. Isso vai totalizar R$ 330K

      SE eu pagar o financiamento até o fim (daqui a 5 anos) terá saído do meu bolso R$ 365K (215K + 150K), PORÉM, daqui a 5 anos, é provável que o valor de anuncio do apartamento não seja mais R$ 400K, e sim um valor maior.

      O Juros tem que ser considerado no aporte. O valor é dinâmico por si só.

      Continuando no mesmo exemplo:
      Se quito meu apartamento hoje, terei desembolsado R$ 330K.

      Média de anuncio = R$ 400K,
      (1) Média de desconto (9,6%) = 400K - 38,4K = 361,6K
      (2) ~6% de corretagem = 361,6K - 21,7K = 339,9K
      IR Ganho = 15% sobre o ganho = R$ 1,5K

      Valor final = R$ 338,4K

      Ou seja, para tornar o imóvel líquido, o valor é só um pouco maior do que realmente saiu do meu bolso.

      Fonte:
      (1) http://g1.globo.com/economia/seu-dinheiro/noticia/2016/05/descontos-em-vendas-de-imoveis-atingem-maior-nivel-desde-2013.html

      (2) http://www.zappro.com.br/quanto-um-corretor-de-imoveis-ganha-de-comissao/

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    4. Japa, eu calculo de forma similar a sua. Se faço uma reforma, todo o dinheiro que coloco no imóvel vai no custo dele, IPTU, condomínio, etc, também. Em contrapartida, o valor recebido do aluguel desconta do valor investido. No seu caso, sua 'parcela' seria o valor do boleto - o valor recebido líquido do aluguel.

      Já o valor do imóvel, sigo de acordo com o mercado, assim como o Sr Ministro.

      Abraço!

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  4. Acredito que como investimento deve entrar sim...

    Abs

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    1. Buenas, VC1KK! Sim, eu também!

      Abraço e sucesso!

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  5. IV, quantos imóveis para renda vc tem? Vc aplica alguma regra na compra, ou seja, um único imóvel não deve passar de x% sobre o patrimônio total, etc...?

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    1. Buenas Anônimo! Não aplico nenhuma regra - talvez no futuro, mas hoje como meu capital é pequeno, qualquer imóvel a mais destoa a regra. Minha meta é 50% do patrimônio em imóveis, mas, como recentemente comprei um, o % saltou de 52% para 61%.

      Abraço e sucesso!

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